樓(金融經濟)

前言﹕廣告一則


這兒是紅墈高山劇場對面一大廈﹐2樓到頂係民居﹐無咩特別﹔而1樓及地下係商場。但生意超淡﹐無人去﹐搞到d 鋪變晒身做細office﹐實用300幾呎, 2500-3000蚊租﹐又或賣30-40萬一個單位。再比幾舊水管理費有晒冷氣看更之類﹐0岩三兩個後生仔創業用(例如搞間IT 公司或儲物倉).....有興趣可找我。


入正題.....
週末長假無報可看﹐拾起丟下多時的信報閱讀一番。看到那個新派“末日博士”羅某的樓市model﹐頗有啟發﹐拜讀後有感而發﹐遂胡吹一道如下﹕

首先﹐羅某的model 主要講到房屋的供求情況。然而你知我知大家知﹐物業市場並不同於金股匯﹐“產品”係完全獨一無異﹐價格和供求受制於區域﹑樓齡﹑物業質素﹑經濟環境(及展望)一大堆的因素﹐不加細分而只簡單的一個model去講供求﹐實有點不足。查實﹐物業市場係不太能”用數字化去管理的”﹐蓋資訊不流通兼滯後也。有炒賣經驗的朋友都知﹐拿合約文件去田土廳注冊﹐一般需時個多月。此期間成交物業的真正數據﹐往往不會為用家老散們掌握 -- 老實說就是“大孖沙”和幾大地產代理﹐也只能盡量去推算﹐也只有心水清真能為市場把脈的人(像灰狗sir猜區選結果的功力)﹐才會成功猜中升跌﹐才能知進退。

此外﹐物業價格其實係超買(賣)完還可超買(賣)﹐不會無端端見頂回落﹐也不會有甚麼XX天平均線讓人參考。這係由於數據的滯後﹐與及物業(特別係豪宅)一般都係賣一間少一間﹐不少把持不定的用家﹐常常當了自己係炒家﹐怕吃虧的高位追貨(像96-97年) 或低位賣貨(像08年底-09年初)﹐完全不知所然。

展望可見的將來﹐收買佬維持此前的“預測”﹐樓市只會大漲小回﹐仍會去反映“弱美元”及“大水浸”的基調。但有殼蝸牛們也不要開心得太早﹐蓋除非你有好多貨﹐不然也只是紙上富貴罷了。至於暫時無力上會一族﹐除了聽特首的話搬往偏遠地區外﹐也可考慮一下別的方案﹐例如買舊區唐樓﹐或一些疑似凶宅的四鄰物業﹐也未嘗不可。

PS: 對那些講國語的來說﹐投資和投機兩個term﹐不單發音近似﹐性質更屬一樣。