Tuesday, March 17, 2009

錦鏽山河(社會文化), (法訟趣聞)


(圖﹕新界那些甚麼場的髒亂一景)

兩年前的舊文﹐可還有參考價值﹐故今天再重貼以饕網友。寫在前頭﹐那些鄉巴佬寄生蟲今天有法不依﹐囂張非常﹐港英和特區政府的縱容和"忍讓"﹐實在應記一功。試問﹕在私人屋苑初建﹐附近還是荒地/農地/官地時﹐又有誰料到會旦夕間變成甚麼貨櫃場﹖又有誰會料到有這些重型車輛在行駛﹖

有說港英政府百多年和鄉下人勾結並扶殖之﹐係想透過圍頭佬的橫蠻﹐顯示襯托出殖民政府的文明﹐並制造分化云云。假如是﹐老奸巨滑的英國人此舉實在非常成功。

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新界地 (09.02.2007)

對土地法例有認識的朋友﹐都知道新界土地混亂非常。香港開埠時英國佬已經開始進行勘量﹐然而新界的土地卻基於種種原因從未完功。至今有些土地仍然有很多業權上的問題﹐例如土地之間的正式分界﹐又或道路的使用權等等。鄰里若然和睦共處當然問題不大﹐但雙方一旦反面興訟的話﹐則幾可肯定審死官矣。

照說官契或其他地契文件應有寫明土地應用或道路使用權等事宜。一般來說居於屋苑附近的鄰里只是擁有該條大道的使用權﹐而使用的權利會否被禁除則端賴道路使用者是否合法的使用道路了。

可以想像當年官府批契於某發展商大興土木﹐附帶條件必定為公眾有權使用連接屋苑的道路進出家園。當年屋苑周圍只是魚塘綠林﹐沒有貨櫃車場更無辦公室或貨倉。道路純係方便附近鄉郊之民﹐合情合理之至。

然而後來經濟起飛﹐中港貿易頻繁﹐原有的貨櫃車場和貨倉不敷應用。好些有商業頭腦的原居民便把持有的農地轉型﹐把一個又一個的貨櫃放在農地上。照道理﹐如此赤裸裸的改變土地用途係不合法的﹐然而法院並非這樣想﹐係Attorney General 訴 Melhado Investments Ltd. 一案﹐青天大老爺認為官契所寫的﹐只是對土地使用作出標示( "mere description")﹐並沒有約束力﹐加之被告並無在農地上起樓或豎立永久性的建築物﹐故此被告將農地變成貨櫃場係合法的。而既然係合法﹐自然不存在更改土地用途﹐更加沒有補地價的問題。

不消說﹐此案一判﹐新界立刻多了很多貨櫃場﹐停車場﹐電子垃圾場﹐修車工場等等﹐原有的樹林河塘均遭受嚴重的破壞。另一個帶來的問題﹐便是合法轉型對附近的居民帶來的影響﹐試問官契初批時﹐官員們又那會預料會有重型車輛在道路上天天行駛﹖道路維修由誰負責﹖週邊基建又能否負荷車水馬龍的場面﹖廿多年來﹐新界土地業權問題多多﹐最近發生的這單新聞﹐只係揭示了新界土地業權入面, 眾多辣手問題之一二。而隨著新的西部通道落成﹐預期問題只會越來越多。

6 comments:

chaco said...

睇下那班翹住腳排排坐擋路的老o野,就知我點解向來都話盲目敬老無稽。

港燦 said...

(a) 響某資深評論員個 blog 度有以下兩個留言 :

意見一 :

" 錦繡大道係錦繡花園業主出錢起的,本身就是私家路。

本來圍村人的確是有權使用(因為那是唯一道路,有所謂「地役權」),但自從政府另建一路後,這個權利應該失效。"

意見二 :

" 鄉民使用權未必係地役權 (easement)咁簡單,我冇錢去買份地契Copy 來睇,不過如果係報紙咁講,呢個似係 covenants 多 d。

很可能係政府地契或之前買賣條款中之中已經有列明,業主冇真係”買”左條路,但係可以當呢個路係私家路來用,條件就係要比一d指定既人用呢條路。"

(b) 小燦無睇過 "錦繡" 份契,不想妄下結論話政府應該

- 用公帑收番條路既業權 / 使用權,或

- 用公帑支付路私家路既維修費,直至數年後附近有另一條路比 d 貨櫃車用為止,或

- 促使 "錦繡" 的大小業主及其周邊貨櫃場地地契持有人打官司去解決該私家路使用權的紛爭

或其他響報紙上睇到既建議。

(c) 記憶中錦鏽大業主同政府打過既官司 :


早響 97 年,政府為解決雨季水浸問題,響新界西北部規劃左一系列排水道工程,兼顧慮中港運輸日益頻繁及地產發展,順手起條路接駁"錦繡" 附近既樓盤往主要交通幹道,因而要收番部分 "錦繡" 屬大業主既地,但一度遭錦綉花園大道業主反對。

及後大業主同政府講數,大業主答允比政府收回部分屬地,但要政府承諾在 "錦繡" 私家路的一頭一尾豎立交通標誌,禁止超過七公尺長的貨櫃車駛入/離私家路,以阻止附近一帶的貨櫃車使用私家路。然而政府在工程完成後衡量新界西北整體交通流量後,出爾反爾,拒絕豎立路牌。

大業主認為政府無意執行當初承諾,經多番去信無效,遂入稟要求政府確認雙方當初有訂立協議,並具約束力,政府須根據協議豎立路牌。大業主更認為該協議生效後,政府不能隨便取消路牌,以及藉此向政府索償。

原訴人 Fairland Overseas Development Co Ltd,為元朗錦綉花園大道的業主,答辯人為律政司代表。

法官主要觀點為政府立約與私人機構立約的分別;甚麼時候政府立約會構成越權;若立約內容 / 其隱含條款違反公眾利益,根據以前普通法判例,這類合約仍否有效等。這判決雖未涉及新界地業權的法律觀點,有空仍可一看。

case no : HCA2154/2005

FAIRLAND OVERSEAS DEVELOPMENT COMPANY LIMITED (formerly known as CANADIAN OVERSEAS DEVELOPMENT CO. LTD) vs SECRETARY FOR JUSTICE

錦鏽大業主敗訴。

過內人 said...

本來圍村人的確是有權使用(因為那是唯一道路,有所謂「地役權」),但自從政府另建一路後,這個權利應該失效。

我讀書時都有學過呢一條,不過我都認為,佢唔係唯一一條路,只可以話係唯一一條「較短嘅路」。

阿茂 said...

Dai lo,

The view in that pic looks awfully familiar. Do you know where it was taken? Perhaps somewhere between TSW and Sheung Shui?

The "change of land use" problem you mentioned is something that's been to the forefront here in the Greater Vancouver area (more specifically in Richmond, where I live). Much of the land is or was farmland, and has very limited scope for what it can be used for.

Since agriculture isn't as profitable these days, many farmers have converted their lands to golf courses, driving ranges, even unauthorized landfill sites. The latter one is the most damning one, because much of the soil and gravel being brought into these "farms" are not fertile topsoil, but rather waste soil from digging up other areas of Greater Vancouver for building construction. The soil being dumped contains all sorts of contaminants, concrete, toxins, and other "surprises".

Hopefully someone will have the sense to figure out how best to plan land use there. I know people here don't.

Cheers,
Ah Mau

收買佬 said...

單野已經擺平﹐原因應該係雙方都覺得贏面係50-50咯。

又﹐阿茂﹐一邊有農地被荒棄﹐一邊有糧食危機。呢個世界真變態。

Depps said...

解決辣手的問題,十個民政官員都唔及一個發叔呢!